Tidak, perbandingan real estat NAR sepertinya tidak akan menurunkan harga real estat. Inilah alasannya


Penyelesaian penting dengan National Association of Realtors mengguncang industri real estate awal bulan ini. Jika disetujui oleh pengadilan federal, hal ini dapat mengubah cara pembelian dan penjualan rumah di salah satu pasar perumahan yang paling tidak terjangkau dalam beberapa dekade.

Apakah perjanjian NAR akan berdampak signifikan terhadap dompet konsumen? Meskipun keputusan ini secara luas disebut-sebut sebagai sebuah terobosan dalam biaya kepemilikan rumah, keputusan ini justru menimbulkan lebih banyak kebingungan daripada kejelasan.

“Masih terlalu dini untuk mengatakan bagaimana hal ini dapat berdampak pada pasar perumahan dalam jangka panjang, namun kami tidak memperkirakan dampak langsung terhadap harga rumah,” kata juru bicara Zillow.

Sebagai bagian dari penyelesaian, NAR akan membayar $418 juta untuk menyelesaikan gugatan class action yang menuduh raksasa real estate tersebut memberikan komisi dan biaya penjualan yang berlebihan. Peraturan baru dapat mengubah model bisnis lama di mana penjual rumah membayar komisi kepada agennya dan agen pembeli.

Tingginya komisi penjualan yang biasanya dibayarkan kepada agen – seringkali 5 hingga 6% – bukanlah alasan tingginya harga properti saat ini. Kekuatan pasar seperti terbatasnya persediaan dan tingginya suku bunga hipotek masih menjadi hambatan terbesar bagi calon pembeli rumah, dan hal ini tidak akan hilang begitu saja dalam semalam.

Meski begitu, para ahli mengatakan perjanjian tersebut seharusnya meningkatkan persaingan harga dan menyoroti kurangnya transparansi dalam industri real estat.

“Mudah-mudahan ini akan memberi konsumen lebih banyak kekuatan negosiasi dalam transaksi keuangan terbesar dalam hidup mereka,” kata Shang Saavedra, pendiri Save My Cents dan pakar keuangan pribadi di panel ulasan CNET.

Jika Anda berencana menjual atau membeli rumah pada tahun 2024, berikut yang perlu Anda ketahui.

Sebenarnya apa isi perjanjian NAR?

Tuntutan hukum yang diajukan oleh kelompok pemilik rumah menuduh NAR memaksa mereka membayar komisi perantara yang berlebihan saat menjual rumah mereka. Gugatan tersebut menuduh bahwa agen diberi insentif untuk mencegah pembeli mendaftarkan properti dengan komisi lebih rendah.

Berdasarkan penyelesaian yang diusulkan, agen penjual tidak lagi diizinkan untuk melaporkan biaya komisi saat mendaftarkan rumah di Layanan Pendaftaran Berganda yang berafiliasi dengan NAR. Portal MLS mencakup database pribadi daftar real estate untuk dijual di mana broker bertukar informasi.

Meskipun perjanjian NAR mencegah praktik broker yang mendorong klien menuju kesepakatan yang menawarkan komisi lebih tinggi, perjanjian ini tidak sepenuhnya melarang komisi.

NAR menegaskan bahwa komisi selalu dapat dinegosiasikan dan tidak pernah ditetapkan secara pasti. Namun, para kritikus mengatakan komisi 6% (sekitar 3% untuk agen penjual dan 3% untuk agen pembeli) telah menjadi hal yang umum selama beberapa dekade.

Kurangnya persaingan membuat komisi tetap tinggi, kata Saavedra.

Seminggu setelah perjanjian tersebut diumumkan, NAR membahas apa yang disebutnya misinformasi yang menyebar luas di media tentang fakta-fakta perjanjian tersebut, dengan menyatakan bahwa “banyak berita utama gagal memisahkan fakta dari fiksi.”

Akankah keputusan NAR menurunkan harga real estat?

Ada tekanan besar untuk mengurangi biaya perumahan dan meringankan beban keuangan konsumen. Perjanjian NAR, yang akan mulai berlaku pada bulan Juli, dapat mengakibatkan penjual membayar komisi lebih murah, sehingga berpotensi memaksa lebih banyak pemilik rumah untuk menjual rumah mereka.

Pasar akan membutuhkan waktu untuk beradaptasi dengan norma-norma baru dan tidak ada sesuatu pun di pasar real estat yang berada dalam ruang hampa. Jadi jangan mengharapkan adanya tekanan langsung pada harga properti.

“Perubahan akan dipengaruhi oleh kondisi pasar yang lebih luas, termasuk penawaran dan permintaan, dan bukan hanya hasil gugatan,” kata Jeb Smith, agen real estat dan anggota Dewan Peninjau Ahli Uang CNET.

Selain itu, pembeli rumah kemungkinan besar tidak akan menghemat uang jika mereka harus bersiap membayar biaya kepada agen mereka di muka.

“Bahkan jika harga rumah turun di masa depan, biaya pembeli kemungkinan akan meningkat dengan jumlah yang sama jika mereka harus memberikan kompensasi langsung kepada agen,” kata Danielle Hale, kepala ekonom di Realtor.com.

“Masih harus dilihat dampak apa yang mungkin terjadi,” kata Hale.

Bagaimana dampak perjanjian NAR terhadap pembeli rumah?

“Pembeli sekarang memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kompensasi agen mereka dan mungkin perlu bernegosiasi atau membayar perwakilan mereka secara langsung,” kata Smith.

Menurut Smith, meskipun hal ini dapat membuat prosesnya lebih mahal bagi pembeli, hal ini juga dapat memberi mereka peluang untuk memilih agen berdasarkan kinerja dibandingkan struktur komisi tersembunyi.

Selain itu, pembeli mungkin memiliki lebih banyak pilihan untuk tidak lagi menggunakan agen real estat.

“Model bisnis baru, opsi pembiayaan hipotek, dan lainnya dapat memberikan opsi tambahan bagi pembeli rumah di masa depan,” kata Hale.

Bagaimana dampak perjanjian NAR terhadap penjual rumah?

Puluhan juta penjual rumah dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan bagian dari pembayaran class action sebesar $418 juta, jumlah yang akan dibayarkan NAR selama empat tahun ke depan.

Ketika keputusan tersebut mulai berlaku pada musim panas ini, penjual yang sebelumnya harus membayar komisi ribuan dolar kepada agen mereka dan agen pembeli kini akan memiliki lebih banyak fleksibilitas dalam menegosiasikan biaya tersebut. Penjual harus terus menyesuaikan strategi mereka dengan kondisi pasar tertentu, kata Smith.

“Dalam pasar yang kompetitif atau pasar pembeli, penawaran untuk menutupi komisi agen pembeli dapat menjadi langkah strategis untuk membuat penawaran mereka lebih menarik,” kata Smith.

Bagaimana pengaruh perjanjian NAR terhadap pasar real estat secara keseluruhan?

Perjanjian NAR dapat mengurangi sekitar $100 miliar komisi penjualan real estat yang dibayarkan setiap tahun dan berpotensi memicu reformasi besar-besaran di industri real estat AS.

Secara realistis, kita tidak akan melihat dampaknya dalam beberapa bulan ke depan dan kecil kemungkinan kenaikan harga properti selama beberapa tahun terakhir akan segera berbalik. Mungkin juga ada kemunduran.

“Semua pelobi industri real estate akan melawan keputusan ini dengan sekuat tenaga,” kata Saavedra.